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[부동산 스토리] 우리가 사는 시대

#소식 하나 - 지난 주 한국에서는 노무현 전 대통령의 장례가 국민장으로 거행됐고 전국에서 500만이 넘는 인파가 조문 행렬에 동참하였으며 영결식 당일날도 수십만의 국민이 그의 마지막 모습을 보기 위해서 광화문과 시청앞 서울 광장을 가득 메웠다. 일부에서 우려한 것과 같은 반정부 시위의 모습은 보이지 않았으며 엄숙하고 경건하게 모든 절차가 진행되었다. #소식 둘 - 북한은 지난 주 핵실험에 이어 장단거리 미사일을 계속 발사하는등 한반도의 긴장 수위를 날로 높여가고 있다. 이는 중국의 의지와도 상반되는 것이어서 북한의 의도가 한국과 미국 등에서 더 많은 것을 얻어내기 위한 것 만이 아닐 것이라는 의견들이 제기되고 있다. 일부에서는 김정일 사후 그 아들에게 권력을 순조롭게 물려주기 위한 북한 내부의 사정이 이유일 것이라는 주장도 나오고 있다. #소식 셋 - 지난 27일 AP통신은 National Association for Business Economics(NABE 의 경제 학자에 대한 설문조사 결과 90% 이상의 응답자들이 불황이 올해 말까지 끝날 것으로 예상했다고 보도했다. 응답자의 75%는 3/4분기를 기점으로 경제 불황이 끝날 것이라고 응답했고 19%는 올해 말 7%는 내년 1/4분기를 불황이 끝나는 시점으로 예상했다. 하지만 불황이 끝나더라도 회복에는 상당한 시간이 걸릴 것이며 실업율은 내년 중반 또는 그 이후까지 증가하여 10% 이상을 기록할 것으로 전망했다. #소식 넷 - 지난 4월 주택판매가 증가세를 보임으로써 주택 시장이 안정되고 있다는 전망을 낳게 하고 있다. 전국부동산중개인협회(NAR)에 의하면 지난 4월의 주택 판매량은 연율 환산 468만건을 기록 전년대비 2.9% 증가했다고 한다. 반면 주택 재고량은 오히려 8.8% 증가 지난 11월 이후 최고치를 보이고 있다. 하지만 전문가들은 주택 판매량 증가는 계절적인 요인에 의한 것으로 주택 시장의 안정화에는 별 영향을 주지 않을 것으로 예상하고 있다. 이 소식들은 서로 아무 연관이 없어 보이지만 서로 밀접한 관계를 가지고 있다. 한국의 정세가 경제에 어떤 영향을 미치는 가에 따라 미국의 경제도 영향을 받게 될 것이기 때문이다. 다른 사람은 모르지만 두 나라에 걸쳐 사는 우리에게는 한쪽의 소식에만 귀를 기울이며 살 수 있는 호사스러움은 아마 허용되지 않은 듯 하다. 아니 오히려 양쪽에 모두 관심을 기울여야만 하는 것이 국제화 시대에는 특권일 수도 있을 것이다. 요즘 중앙일보에 연재되고 있는 이어령 선생의 한국인 이야기에 산업사회를 지배하는 것은 앞만 보게 되어있는 늑대처럼 눈이 정면에 달린 인간형이고 21세기의 지식 정보시대는 토끼나 사슴처럼 양 옆에 눈이 달려 사방을 볼 수 있는 분산형 인간형이 주도권을 잡을 것이라는 얘기가 실린 적이 있다. 이처럼 하나의 가치가 전 사회를 지배하던 시대에서 다양한 가치가 서로 존중되는 세상으로 가는 시대에 우리는 살고 있다. 일상에 묻혀 내 앞에 벌어진 일만 볼 것이 아니라 가끔은 한걸음 물러서서 큰 그림을 보는 일 이 시대를 사는 우리에게 꼭 필요한 일이 아닐까… ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-06-03

[부동산 스토리] 한 주를 지내며

지난 며칠 간 한국에서는 절대로 일어나서는 안될 일이 두가지나 벌어지고 말았다. 이곳 시간으로 메모리얼 데이 연휴를 시작하던 금요일 저녁 속보라는 타이틀을 달고 보도되기 시작한 노 전 대통령의 스스로 삶을 버린 서거 소식과 명색이 같은 민족이라고 틈만나면 통일을 주장하는 북한이 나라의 장례가 진행되고 있는 와중에 핵실험을 한 일 말이다. 십 수년을 한국을 벗어나 사는 사람의 입장에서 한국 정치의 공과를 언급하는 것이야 주제가 넘는 일이겠지만 그분이 대통령에 당선되었을 때 우리나라에도 우직스럽게 원칙을 고수하는 사람이 대통령이 될 수 있구나하는 감동을 받았었고 현직 대통령에게 악다구니를 해대는 일부 언론의 모습을 보면서 세명 이상만 모여있어도 책장사를 가장한 잠바 아저씨들이 등뒤로 기웃거리던 나의 대학 시절을 생각하면서 격세지감을 느꼈던 탓인지 가슴 한켠이 구멍이 난듯 휑한게 며칠동안 우울한 마음을 어쩔 수가 없다. 게다가 지난 몇 달동안 벌어졌던 뇌물 수수 스캔들에 대한 조사가 참 치사한 방향으로 진행된다는 생각을 가지고 있던 터여서 뉴스를 듣고서는 뒤통수를 한대 맞은 것 같이 멍해져서 며칠을 가슴앓이 하고 말았다. 임기가 지나갈수록 지지자나 반대자나 모두 등을 돌려 결국에는 인기없는 대통령이 되었고 이번의 검찰 조사로 인해서 실망을 주기도 했지만 그래도 다행인 것은 돌아가시자 참 많은 사람들이 그분을 그리워하고 그 분을 잃은 것을 아쉬워 한다는 것이다. 이 와중에 북한이 2차 핵실험을 했다는 소식은 분노를 넘어 정말 어이가 없다는 표현 밖에는 할 수 없게 만들었다. 아무리 미운 사이에도 기본적으로 지켜야 할 예의가 있는 것인데 입으로는 같은 민족임을 귀가 따갑게 떠들어 대면서 국상이라고 할 수 있는 이때 핵실험을 한다는 것은 정말 인간의 기본에 대한 개념이 있는가 라는 물음을 던질 수 밖에 없도록 만든다. 그런 식으로 해서 국제사회에서 무엇을 얼마나 더 얻어내려고 하는지 몰라도 정말 정내미가 떨어진다는 생각을 거둘 수가 없다. 이로 인해 남북 관계가 다시 긴장되고 그나마 잘 버티고 있는 한국 경제에 또 어떤 악영향을 미칠른지 걱정이 앞서지 않을 수 없다. 미국도 강한 대응을 선택한 듯하고 한국 정부 역시 그동안 미루던 PSI에 가입을 선언하므로써 긴장의 눈금은 점점 올라가고 있는듯 하다. 우리가 동의를 하던 안 하던 남북 긴장의 가장 큰 피해자는 결국 남북한에 사는 우리 민족일 수 밖에 없다. 그리고 그 다음으로는 해외에 사는 우리 한인들이 될 것이다. 왜냐하면 어디에 살던 우리의 힘은 결국 조국에서 나올 수 밖에 없기 때문이다. 미국에 사는 우리의 입장에서는 한국의 위상이 곧 미국 사회에서 우리의 위상이 되며 미국 사회에서 개인의 성공과도 뗄 수 없는 관계를 가진다는 면에서 북핵 문제가 잘 해결되고 노 전 대통령의 서거가 국가 발전으로 승화되기를 바라면서 부동산 이야기면을 부동산과 관련된 글로 메우지 못하는 이번 주의 컬럼을 마무리 한다. 결국 부동산도 나라와 떼어서 생각할 수 는 없는 것이 아니냐는 변명을 남기면서… ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-05-27

[부동산 스토리] 미국을 돌아보다

시오노 나나미의 로마인 이야기를 읽다보면 로마와 미국의 닮은 점이 참 많다는 생각을 하게 된다. 작은 도시국가로 시작한 로마가 전 서방세계를 아우르는 대제국으로 성장해 나가는 과정과 종교적 정치적 자유를 찾아 바다를 건너온 소수의 이민자들로 시작해서 세계 최강의 국가를 이룬 미국의 역사는 수천년이란 시간의 간극에도 불구하고 많은 부분에서 유사한 모습을 찾아볼 수 있기 때문이다. 그중에서도 가장 대표적인 것은 다른 것을 포용하는 능력이 뛰어났다는 것이다. 미국이 멜팅팟으로 불리우면서 세계의 각기 다른 인종과 문화를 끌어안는 과정을 통해서 성장하고 발전하는 모습은 로마가 노예들도 일정 조건을 갖추면 시민의 자격을 부여하고 식민지 출신들 중에서도 뛰어난 자질을 갖춘 인물를 황제로 선출하던 모습과 많이 닮아있다. 다른 모습들을 용납하고 수용하므로써 시너지를 일으키는 사회의 역량이 이 두나라를 당대의 최강국이라는 위치에 올릴 수 있었던 원동력이라는 점에서 역사는 반복된다는 주장을 떠올리지 않을 수 없는 것이다. 하지만 요즘 미국은 이러한 모습에서 점점 멀어지는 것이 아닌가 하는 우려를 자아낸다. 지금의 미국은 멜팅팟이라기 보다는 은하수 같다는 생각을 한다. 멀리서 보면 하나로 보이지만 가까이서 보면 각자 수십 광년의 거리를 두고 있는 그런 모습 말이다. 부동산 개발을 하다 보면 정말 많은 집단 이기주의와 접하게 된다. 흔히 부동산 개발의 3대 위험 요소로 인.허가 건설 그리고 판매/리스의 위험을 꼽는데 그중에서도 가장 예측이 불가능한 위험 요소는 바로 인.허가이다. 특히 캘리포니아는 인.허가 과정이 까다롭기로 유명한데 이는 환경보호등 타주에 비해서 평가의 기준이 상대적으로 높기 때문이다. 또 너무나 많은 권한을 지방 정부와 지역의 이해 당사자에게 주고 있는 관련 법규때문이라고 할 수 있다. 아무리 법규에 정해진대로 계획된 개발 프로젝트라도 반대하기로 마음만 먹는다면 프로젝트를 1~2년 지연 시키는 것은 식은죽 먹기로 그로 인해 발생하는 이자 비용등을 고려하면 결국 프로젝트를 포기하던가 아니면 합의를 통해 프로젝트를 축소하는 경우가 다반사인 것이다. 지역 주민의 권익을 위해서 하는 일이라면 무엇이 문제이냐라고 할 수 있겠지만 문제는 이러한 반대가 자기 동네의 시각을 벗어나지 못한다는 것이다. 교통 정체가 심해진다고 주택 개발 프로젝트를 반대하지만 늘어나는 인구를 수용할 주거 시설에 대해서는 관심이 없다. 이런 집단 지역 이기주의로 인해 사회가 부담해야 할 비용은 정말 어마어마하다. 대규모 프로젝트를 진행하는 회사의 예산에는 보통 법정 소송비용이 들어가 있는데 그런 비용을 절약해서 최종 소비자에게 돌려준다면 아파트 렌트나 주택의 가격이 얼마나 내려갈 수 있겠나 하는 생각을 한 적이 있다. 또 이렇게 복잡하고 일관성 없는 인허가 과정은 결국 로비에 소요되는 비용을 증가시키고 프로젝트 기간을 늘어나게 하므로써 정작 프로젝트의 건설등에 들어갈 직접비용의 감소를 불러일으켜 프로젝트의 질이 낮아지게 만드는 결과를 낳게되기도 한다. 결국 이렇게 신규 개발이 어려워지면 도시의 질적 향상도 그만큼 어려워지게 되어 종국에는 그 지역 주민 모두에게 피해가 돌아가고 만다. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-05-20

[부동산 스토리] 투자 시기

부동산에서 흔히 하는 얘기로 로케이션(Location) 로케이션 로케이션이라는 말이 있다. 그만큼 부동산의 가치에서 위치가 차지하는 비중이 높다는 말이다. 예를 들어 주택 같으면 학군이 어딘가에 따라 가격 차이가 크게 나기도 하고 상가 같은 경우에는 도로에 면해 있는가 주차는 편리한가 등에 따라서 렌트가 결정되기도 한다. 또 부동산 시장이 회복될 때도 위치가 좋은 곳이 가장 먼저 회복될 가능성이 가장 크므로 투자시 위치가 가장 중요한 고려 요소가 된다는 것이다. 하지만 요즘엔 이를 대체하는 문구가 등장했으니 바로 타이밍(Timing) 타이밍 타이밍이다. 이것은 지난 몇년 동안에 일어났던 주택 시장의 호황과 갑작스러운 추락을 겪은 많은 사람들의 공감을 사고 있는 듯하다. 아마 2004년 이전에 주택을 구입해서 2005년에서 2006년에 팔았다면 거의 대부분 큰 이익을 남겼을 것이고 그 이후에 구입해서 2007년 이후에 팔려고 했다면 아마 아직도 팔지 못했거나 손해를 보고 판 경우가 많을 것이다. 상업용의 경우도 크게 다르지 않아서 2007년 이후에 구입한 경우에는 가치 하락과 수익 감소 등의 이중고를 겪고 있는 투자자들이 적지 않을 것이다. 즉 위치등 투자시 고려해야 할 요소들과 관계없이 단순히 언제 투자를 했느냐에 따라 부동산 투자의 성패가 결정돼 버리는 것을 경험한 까닭에 타이밍이 로케이션보다 중요한 것 처럼 되어버린 것이다. 그런데 문제는 이 타이밍이라는 것이 언제가 맞는 때인지 아무도 알 수 없다는 데 있다. 지난 2006년에 UCLA에서 열린 부동산 세미나에서 서브프라임 문제가 이슈가 되었던 적이 있다. 그때만 해도 서브프라임은 전체 모기지에 비해 아주 작은 부분으로 여겨졌지만 서브프라임이 문제가 되면 연쇄 작용에 의해 주택시장에 상당한 영향을 미칠 것이라는 것이 세미나의 주제였다. 하지만 그때 그 세미나에 참석했던 부동산의 전문가들 중에 과연 몇 명이나 돌아가서 집을 팔았을까? 아마 그리 많지는 않았을 것이다. 이와 같이 부동산의 내노라하는 전문가들도 타이밍을 맞추는 것이 어렵다는 얘기이다. 그렇다면 타이밍이란 행운과 그다지 다르지 않은 것일까? 꼭 그렇지만은 않다. 사실 위의 예는 타이밍을 몰랐다기 보다는 놓쳤다고 해야 한다. 즉 가격하락이 일어날 것을 뻔히 알면서도 좀더 이익을 보려다가 실기했다는 것이다. 흔히 부동산 광고를 보면 항상 지금이 투자의 적기이고 지금이 집을 사야할 때라고 한다. 어찌보면 속보이는 상술이라고 할 수 있지만 또 한편 너무나 옳은 말이라고 할 수 있다. 왜냐하면 타이밍이란 상대적인 것이기 때문이다. 2007년에 주택을 산 사람도 자신의 형편에 맞는 구매를 하였다면 주택 가격하락은 심리적인 것외에 그다지 큰 영향을 주지는 못할 것이다. 상업용 역시 부동산에서 발생하는 수익이 유지비용과 모기지를 충분히 감당 하거나 아니면 자기 자본을 넉넉하게 확보했다면 불경기의 영향을 최소화 할 수 있을 것이다. 타이밍에 따라 승패의 결과가 가장 크게 달라지는 개발 사업 역시 시장의 흐름과 장래의 수요에 대해 보다 객관적인 접근이 이루어진다면 어느 정도는 위험 요소를 줄일 수 있다. 즉 타이밍 역시 부동산 투자시 고려해야 할 수많은 요소중의 하나일 뿐이며 나의 투자 목적에 따라 그 중요성은 얼마든지 달라질 수 있다는 것을 잊지 말아야 할 것이다. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-05-13

[부동산 스토리] 부동산 투자 준비

아무리 부동산 마켓이 형편없다고 해도 투자 대상으로서의 부동산은 언제나 상위 랭킹을 차지한다. 그 이유는 여러가지가 있겠지만 먼저 주식이나 펀드와 달리 눈으로 보고 손으로 만져볼 수 있다는 점일 것이고 두번째는 유지만 할 수 있으면 언젠가는 이익이 난다는 점일 것이다. 그런 측면에서 지금도 많은 투자자들이 부동산에 관심을 갖고 투자 대상을 찾고 있다는 것은 놀랄만한 일이 아니다. 지금은 융자를 통해 자금 조달을 하기가 너무 어려운 때여서 거래가 많이 일어나지 않고 있을 뿐이지만 가격이나 시장에 나오는 부동산의 퀄리티면에서 보자면 오히려 투자를 하기 정말 좋은 상황이라고 생각된다. 더구나 경기 전망에 대한 긍정적인 신호들이 하나 둘씩 보여지고 주택 시장도 거래량이 증가하는 등 최악의 상황은 이제 끝이난게 아니냐하는 희망이 시장에 형성되기 시작하는 것을 감안한다면 더이상 부동산 가격이 떨어지기를 기다리는 것은 오히려 기회를 놓치는 우를 범하게 되기 십상이다. 상업용 부동산의 경우도 정부에서 TALF(Term Asset-Backed Securities Loan Facility)를 통해 상업용 부동산을 대상으로 발행된 채권(CMBS)에 투자하는 자금을 공급하겠다고 발표하므로써 상업용 부동산의 대규모 차압사태에 대한 염려를 덜어주는 등 투자 환경이 개선되고 있다는 신호는 여기저기에서 나타나고 있다. 하지만 그 무엇보다도 긍정적인 것은 투자 심리가 안정되고 있다는 것이다. 실제로 돼지 독감이라는 악재가 발표됐을 때만 해도 시장이 위축될 것이라는 예상들이 많았지만 주식 시장에는 그다지 큰 영향을 끼치지 않았다. 또 크라이슬러의 파산 소식도 오히려 긍정적으로 반영되는 등 투자 심리가 안정되고 있다는 징후는 어렵지 않게 찾아 볼 수 있다. 그 이유는 돼지 독감의 경우 다행히도 우려했던 것과 같은 대규모의 감염 사태는 일어나지 않을 것이라는 전망이 나오고 금융권의 위기도 진정세를 보이고 있으며 주요 은행에 대한 재무부의 스트레스 테스트 결과가 생각보다 나쁘지 않다는 소식과 또 아시아 그중에서도 특히 중국과 한국의 1/4분기 경제 실적이 예상을 뒤엎고 성장세를 보이는 등의 실제적인 뉴스도 큰 몫을 했겠지만 또 한편으로는 더이상 상황이 나빠지지는 않을 것이라는 심리적인 이유도 클 것이다. 2007년 부동산 거품이 붕괴될 때 어느날 갑자기 많은 투자자들이 부동산에 대한 신뢰를 잃고 발을 빼기 시작하면서 일어난 것 처럼 경제에 있어서 심리적인 요소는 정말 엄청난 영향력을 가지고 있는 것 같다. 크게 화제가 된 성공 지침서들을 보면 공통적으로 인간의 생각이 미래를 바꾼다는 말들을 한다. 그렇다면 많은 사람들의 긍정적인 생각이 모여 경제를 회복시키는 것도 기대해 볼만 할 것이다. 물론 어느 하루 모든 사람들의 생각이 동시에 바뀌어서 경제가 순식간에 좋아지는 일이 일어나지는 않을 것이다. 하지만 투자란 순간에 결정해서는 안되는 것이고 특히 부동산 투자의 경우에는 적어도 몇개월의 사전 조사와 준비가 필요하므로 지금 부터 투자 계획을 세워가는 것이 꼭 필요하다고 생각한다. 그래서 다시 부동산의 호황이 돌아왔을때 뒤늦게 뛰어들어서 어디 좋은 물건 없냐고 묻고다니는 어리석음을 반복하지 않기를 바래본다. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-05-06

[부동산 스토리] 부실자산 투자 (3)

모든 투자가 그러하듯 투자 위험과 기대 이익은 비례한다. 즉 투자 위험이 클수록 기대 이익도 크다는 것이다. 요즘같이 투자의 불확실성이 높을 때 가장 인기있는 투자 대상은 미국 국채(Treasury Bill)다. 그 이유는 미국이 망하지 않는 한 국채에 투자한 자금은 환수가 가능하다는 것이다. 그렇기 때문에 거의 이자가 없는 경우에도 안전성을 선호하는 투자자들은 국채를 사는 것이다. 반면 부실 자산의 경우는 투자 대상 자체가 이미 위험성이 크다는 것을 전제로 하기 때문에 기대 이익도 높을 수 밖에 없다. 흔히 부동산과 관련된 위험 요소의 종류를 나열한다면 ▷투자시 대출과 관련된 레버리지 리스크(Leverage Risk) ▷건물이 있는 부동산의 경우는 운영에 따른 리스크 ▷임대용 부동산의 경우 리스 리스크 ▷전체 경기의 흐름에 따른 리스크 ▷투자시와 회수시 발생할 수 있는 세금 리스크 ▷이자율 변동에 따르는 리스크 ▷요즘 가장 큰 위험요소 중의 하나인 캐피털 마켓 리스크 ▷투자 대상의 종류에 따른 프로퍼티 마켓 리크스 ▷투자 매니지먼트 리스크 ▷투자자의 형태에 따른 리스크 ▷기술의 발달에 따라 부동산의 기능에 영향을 미치는 테크놀러지 리스크 ▷산업 및 경제환경의 변화에 기인하는 리스크 ▷세입자와 관련된 테넌트 리스크 등을 들 수 있을 것이다. 이 하나 하나의 위험 요소는 각기 독립적인 것이 아니라 상호 연관적이어서 각 개별 요소가 전체에 미치는 영향을 이해하지 못한다면 적절한 위험성 분석이 어려울 것이고 결국 부동산 가치 평가에 오류를 낳게 될 소지가 많은 것이다. 예를 들어 임대용 부동산의 경우 100% 임대가 되었다면 리스 리스크는 없을지 모르지만 테넌트 리스크가 없어진 것은 아니며 경우에 따라서는 결국 더 많은 리스 리스크를 지게되는 경우도 있다는 것이다. 부실 자산의 경우는 이에 더해 심리적 또는 감정적 리스크가 고려돼야 한다고 생각한다. 즉 부실 자산은 무조건 싸게 사는 것이 최선이라는 투자자의 심리가 또 하나의 위험 요소가 될 수 있다는 것이다. 이와 같은 투자자의 심리는 부동산의 적정 가치보다는 얼마나 싸게 사느냐에 촛점을 맞추게되어 투자 가치가 상대적으로 적은 자산에 투자를 하게되는 위험이 있을 수 있을 것이다. 즉 부실 자산도 싸고 좋은 것은 없다는 평범한 진리에서 크게 벗어나지 않는다는 것을 잊지 말아야 한다는 것이다. 그럼에도 불구하고 요즘 부동산 특히 부실 자산의 경우는 특히 적절한 부동산의 가치보다는 심리적 가치에 의해서 가격이 정해지는 경우가 많기 때문에 큰 이익을 올릴 수도 있지만 반면 투자의 원칙이 지켜지지 않으면 부실 자산에의 투자가 부실 투자로 이어질 수 있는 위험성도 매우 크다는 것을 잊지 말아야 한다. 특히 현재 시장의 주류를 이루고 있는 것은 대부분 주택과 관련된 부실 자산이지만 상업용의 경우는 아직 본격적인 부실 자산의 처분이 시작되지 않았다는 것이 많은 사람들의 의견인만큼 섣부른 투자 결정을 내리지 않도록 지금부터 충분한 사전 조사와 정보의 수집이 필수적이라는 것은 꼭 기억해야 할 것이다. 지금은 비록 극심한 침체기에 빠져있지만 부동산은 장기적인 안목에서 매력적인 투자 대상이므로 투자에 따르는 위험 요소에 대한 현명한 판단을 할 수 있다면 만족할 만한 이익을 올릴 수 있을 것이다. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-04-29

[부동산 스토리] 부실자산 투자 (2)

부실자산에 대한 투자도 다른 부동산 투자와 마찬가지로 Due Diligence Process라고 불리우는 투자 결정을 위한 사전조사가 필요하다. 특히 부실자산의 경우에는 더 많은 잠재적 위험 요소들이 있을 가능성이 크므로 보다 철저하고 전문적인 사전조사가 요구된다. 이러한 사전조사는 크게 투자 대상이 되는 부동산의 물리적인 상태를 조사 평가하는 물리적인 측면과 그 부동산에 내재된 소득 마켓 경제 상황 등 비물리적인 측면으로 나누어 볼 수 있다. 흔히 주택을 구입할 때 구매자는 먼저 그 주택이 어떤 상태에 있는지 위치는 어떤지 학군은 어떤지 도로에서 얼마나 가까운지 또는 먼지 등등 여러가지 정보를 얻게 된다. 그런 후에 구입을 결정하게 되면 인스펙터를 고용해서 주택의 물리적인 상태에 대해서 인스펙션을 하게 된다. 이것이 바로 주택을 사기 위한 사전조사라고 할 수 있다. 그런데 이것이 투자용 부동산이 되면 조금 더 복잡해진다. 토지의 경우를 제외한 투자용 부동산의 경우는 건물의 관리 상태는 어떤지 건물에 설치돼 있는 설비(냉.난방 엘리베이터 보일러 주차 설비 소방 설비 등)의 기대 수명은 어떤지 또 소방법등 건물 관련 법규에 저촉되는 사항은 없는지 등 일일이 나열하기에는 너무 많은 항목에 대한 사전조사가 필요해 질 것이다. 이와 같은 물리적인 측면외에 현재의 임대 소득은 얼마나 들어오는지 공실률은 얼마이고 앞으로 단기간 안에 임대 계약이 끝나는 입주자는 없는지 임대 계약이 끝날 경우 연장 조건이 있는지 있다면 어떤 조건인지 없다면 새 입주자를 들이기가 얼마나 용이한지 등 임대 관련된 항목은 물론 현재 입주자들의 비즈니스가 앞으로도 계속 리스 페이먼트를 낼 수 있을 만큼 안정적인지 주변의 비슷한 부동산의 임대 상황은 어떤지 공실율의 증감 추세는 어떤지 등 주변의 사회경제적 상황들 역시 고려 대상이 될 것이다. 또 현재 소유권에는 소유권을 제한하는 요소는 없는지 역시 중요한 사전조사의 대상이다. 대상 부동산을 상대로 소송이 진행되고 있지는 않은지 근저당이 설정돼 있지는 않은지 재산세등 각종 세금은 밀리지 않았는지 등등 챙겨야할 항목은 계속 늘어나기만 할 것이다. 부실자산의 경우에는 여기에 더해서 어떠한 상태의 부실자산이냐에 따라서 부가적인 사전조사 항목이 추가된다. 만약 연체 상태의 부동산에 대한 채권을 구입한다면 채권을 구입하는 것 만으로는 소유권을 가질 수 없다는 것을 분명히 알아야 한다. 이 경우에는 채권의 권리에 대한 확실한 이해가 가장 중요할 것이다. 즉 선순위 채권(Senior Debt)이나 미캐닉스 린(Mechanic's Lien) 택스 린(Tax Lien) 등 채권의 권리를 제한하는 요소가 있는지를 철저히 조사해야 하는 것이다. 차압 절차가 끝난 경우에는 소유권이 확실한지만 확인한다면 위험 요소는 줄어든다고 할 수 있다. 하지만 이런 경우에도 차압 절차가 진행되는 동안 부동산에 물리적인 손상이 일어났을 가능성이 크므로 그에 대한 고려가 꼭 있어야 할 것이다. 여기에서 이런 질문을 하는 사람도 있을지 모른다. 이런 복잡한거 몰라도 그동안 나름대로 이익을 올렸는데 이제와서 새삼스럽게 이런 머리아픈 절차를 거쳐야 할 이유가 뭐가 있냐고. 거기에 대한 대답은 이렇다. 그렇게 거래를 해왔기 때문에 부동산 거품이 생겨났고 지금의 불황이 일어난 것이라고. 또 지금의 불황이 지나간 이후에는 아마 상당 기간동안은 예전과 같은 방법으로 부동산 투자를 해서는 손해보기가 십상일 것이라고. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-04-22

[부동산 스토리] 부실자산 투자

요즘 경제면에 가장 많이 언급되는 단어 중에 Distressed Asset 또는 Toxic Asset 이라는 말이 있다. 최근에는 재무부에서 Legacy Asset이라는 신조어를 만들어 내기도 했지만 가장 익숙한 단어는 아무래도 Distressed Asset 즉 부실자산일 것이다. 사실 이 단어는 부동산에만 적용되기 보다는 가치가 현저하게 저하돼 차압 또는 파산의 상태에 있던가 아니면 곧 그런 상황이 일어날 모든 자산을 일컫는 말이지만 지금 경제 불황이 부동산에서 시작된 이유로 대부분 부실자산하면 부동산을 가르키는 것 처럼 쓰여지고 있는듯 하다. 이런 면에서 차압 주택은 현재 부동산에서 가장 대표적인 부실자산이라고 할 수 있을 것이다. 부실자산은 모기지의 조건에 따라서 적정가치보다도 훨씬 싼 가격에 자산을 획득하여 미래의 큰 수익을 기대할 수 있는 투자 수단이 될 수 있다는 매력이 있어 많은 투자자들의 관심을 모으고 있다. 그러나 개인 투자자들에게 부실자산 투자는 그리 만만한 일이 아니다. 보통 부실자산 투자는 크게 두 가지로 먼저 대출을 해 준 금융 기관을 통해 흔히 노트라고 하는 채권을 인수하여 차압 절차를 거친 후 소유권을 획득하거나 은행에서 이미 차압 절차를 마친 후 소유권을 판매하는 자산을 구매하던가 하는 방식으로 이뤄진다. 첫번째 방법은 차압에 필요한 여러가지 법적 절차를 거쳐야 하는 이유로 또 흔히 경매 절차를 통해 이뤄지는 두번째 경우는 자금의 제한때문에 개인 투자자들에게는 쉽지 않은 투자 대상이 되는 것이다. 또 이러한 부실자산의 매각은 공개적으로 이뤄지기 보다는 케이스 바이 케이스로 이뤄지기 때문에 경매에 나오지 않는 한 일반 투자자에게 부실 자산 처분에 대한 정보는 극히 제한적일 수 밖에 없는 것이다. 이렇게 부실 자산 투자에 대한 관심이 높은 것에 비해 실제로 거래가 되었다는 소식은 별로 들리지 않는다. 개별 금융기관이 적극적으로 부실자산 매각에 나서는 일도 그다지 많지 않은 것 같다. 첫째 이유는 금융기관들이 부실자산 매각을 통해서 장부상 손실을 일으키기를 꺼려하기 때문인 듯 하다. 자산 매각으로 인해 손실이 일어나게 되면 예대비율을 맞추기 위해 추가 자본금이 필요하게 되는데 지금 상황에서는 자본금 확보가 어려울 것이고 이는 금융 기관 자체의 부실로 이어질 염려가 있기 때문이다. 특히 주택 모기지와 관련된 부실 자산을 많이 가지고 있는 금융기관의 경우에는 주택 가격이 안정돼서 자산 가치가 어느 정도 회복되기를 기다리고 있는 경우도 있을 것이다. 하지만 금융기관들이 가지고 있는 부실자산의 정리 없이는 새로운 대출이 일어나기 어렵고 이는 자금 경색의 지속을 의미하기 때문에 정부에서는 PPIP(Public Private Investment Program)와 같은 정책을 통해 금융기관의 부실자산 정리를 권장할 것이며 또 금융기관 입장에서도 언제까지 부실자산을 껴안고 갈 수만은 없기 때문에 부실자산의 정리는 어떤 형태로든 점점 늘어나게 될 것이다. 특히 상업용 부동산 채권을 많이 가지고 있는 금융 기관들의 경우에는 만기가 도래하면서 부실화될 염려가 큰 자산들의 경우 어떻게든 부실화가 되기 전에 최대의 가치를 회수하려 할 것이기 때문에 적극적인 처리를 꾀할것으로 예상된다. 이런 경우 자산가치 대비 담보 비율(Loan to Value)이 낮고 안정적인 현금 소득이 있는 자산이 최우선적으로 투자 대상이 될 것이지만 금융기관의 입장에서도 이렇게 자산 가치가 뛰어난 부동산을 헐값에 넘기려 하지는 않을 것이어서 금융기관과 투자자들 사이의 줄다리기도 많은 관심을 모을 것이다. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-04-15

[부동산 스토리] 봄이 오는 소리

지난 두 주동안 주식 시장은 무려 20% 이상 상승세를 보이면서 다우지수 8000선을 훌쩍 넘어섰다. 중간에 실업율이 8.5%로 증가했다는 악재가 있었음에도 불구하고 G20 정상회담 결과 IMF에 1조달러의 경제 안정 자금을 조성하기로 했다는 소식과 미 정부가 현재의 자산 가치 평가 기준을 완화하기로 했다는 소식이 전해지면서 은행등 금융 부분을 중심으로 주가 상승세는 지속되었고 투자자들은 오랜만에 흐뭇한 시간이 되었을 것이다. 이러한 상승세는 이번주에도 지속될 것으로 기대되면서 시장에서는 드디어 경제 하락세가 완화되는 모습이 보여지지 않을까하는 조심스러운 관망들도 나오기 시작하는 것 같다. 아시아 주식 시장도 북한의 로켓 발사라는 나쁜 소식에 별 영향을 받지않고 오히려 6개월만에 최고 상승세를 보이는 등 세계의 주식 시장은 봄을 맞이하는 모습이다. 또 지난주 CNN머니에는 캘리포니아의 주택 시장이 되살아날 조짐을 보이고 있다는 뉴스가 실리면서 긴 터널의 끝에 드디어 빛이 보이는가 하는 기대를 가지게 하였다. CNN머니에 따르면 주택 시장 불황의 가장 큰 타격을 입었던 캘리포니아에서 주택 판매량이 증가되고 투자자들이 투자를 재개하며 주택 재고량이 줄어드는등 희망적인 신호들이 보이기 시작한다는 것이다. 물론 주택 판매는 가격이 매우 큰 폭으로 하락한 지역의 차압 물건을 중심으로 나타나고 있어서 전체 시장의 회복이라고 하기에는 이른감이 있으며 투자자들 역시 그러한 지역을 중심으로 투자에 나서고 있지만 그럼에도 불구하고 기존 주택의 재고량이 15개월분에서 6.5개월 분으로 줄어들었다는 소식은 상당히 고무적이라고 할 수 있을 것이다. 일반적으로 주택 재고량이 6~7개월 분이면 정상적이라고 할 수 있는데 이미 주택 재고량으로만 보면 정상범위에 들어섰다는 것이다. 가주부동산중개인협회의 레슬리 애플턴-영 수석경제학자에 따르면 주택 가격은 2009년 한해동안 계속해서 하향세를 보이겠지만 그 속도는 현저히 줄어들 것으로 예상하면서 내년 초에는 안정세를 보일 것이라고 전망을 하고 있다. 그러면 정말 이제 봄이 오는 것일까? 이 글을 읽는 사람의 상황에 따라 다르겠지만 아직은 아니라는 생각이 든다. 흔히 주식 시장은 실물 경제에 비해서 6개월 정도의 먼저 움직인다는 얘기가 있다. 그렇다면 올해 하반기 중에서도 느즈막히나 실물 경제가 회복되리라고 볼 수 있을 것이다. 또 점차 속도가 느려지고 있기는 하지만 꾸준히 증가되는 실업률도 경제의 체감온도를 계속 겨울에 머물게 할 것이다. 재무부에서 발표한 은행의 부실 자산 처리안 즉 PPIP(Public-Private Investment Program) 성패 여부에 따라 금융기관의 기능과 자금 시장의 회복이 얼마나 빨리 이뤄지느냐도 실물 경제의 회복에 크나큰 변수로 남아 있어 아직 봄 노래를 부르기에는 겨울의 그림자들이 여기저기 짙게 드리워져 있는 것이다. 하지만 봄은 이파리도 피기 전에 꽃몽우리를 내미는 목련에서 살얼음이 녹아내리면서 드러나는 맑은 개울물의 속살에서 그리고 지금은 너무나 어려운 시간을 지나고 있지만 그래도 서로 도와가며 서로에게 힘이되는 가족과 친구들에게서 우리에게 모습을 나타낼 것이다. 요즘 한국에서 한창 유행인 '비밀'이라는 책에 보면 끌어당김의 법칙 즉 원하는 것을 항상 생각하고 이뤄질거라고 믿는다면 무엇이든 이뤄진다는 내용이 있다. 우리도 모두 함께 우리의 생각을 모아 우리의 삶에 봄이 오기를 소망해보면 좋겠다. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-04-08

[부동산 스토리] 포스트 버블 시대

얼마전 한국에서 세대별로 불황을 맞이하는 자세의 차이에 대한 기사를 읽었다. 전후 세대 중에서도 전쟁이 끝난지 얼마 안돼서 태어난 사람들은 난방을 줄이고 속옷을 꺼내 입는 등 바로 절약 모드에 들어가는데 비해서 70년대 이후 태어난 세대들은 적응 속도가 상대적으로 늦다는 내용이었다. 아마 절약이 더 이상 미덕이 아닌 시대를 살아온 탓이 아닐까 하는 생각이 든다. 미국은 대공황을 지낸 세대가 절약을 최우선의 미덕으로 삼고 살았다는 얘기를 한다. 어려운 시기를 겪으면서 미래의 위기를 대비해서 오늘 아껴쓰는 것이 몸에 베어 있었다는 것이다. 하지만 그 이후의 세대들은 소비가 미덕이라는 사회 분위기에서 성장했기 때문에 절약이나 저축과는 거리가 있는 것에는 한국과 큰 차이가 없어 보인다. 하지만 경제 불황이 닥쳐오면서 미국도 불황에 대응하는 변화가 여기저기서 나타나고 있다. 불황이 시작된지 얼마 안돼서 반세기만에 저축률이 증가하고 SUV의 판매량은 곤두박질 치는 반면에 연비가 높은 경차들이 눈에 띠게 늘어나고 있다. 거기에 지구 환경에 대해 최고의 관심을 기울이는 세대가 늘어나면서 더이상 자원을 낭비하는 과소비는 경기의 여부와 관계없이 더이상 미덕이 아니게 되는 모양이다. 대공황 이후 최대의 경제위기라는 현재의 상황이 끝나면 아마 우리는 거품이 걷힌 포스트 버블 시대(Post Bubble Era)라는 새로운 시대를 살게 될 것 같다. 이 시대에는 저축이 다시 권장될 것이고 빚이 적은 것이 능력으로 인정을 받게 될 것이다. 그리고 자기의 분수에 맞게 사는 것이 당연한 것으로 받아들여지게 되고 무리를 해서라도 씀씀이가 헤픈 사람들은 오히려 조롱의 대상이 될 것이다. 하지만 과거의 절약 지상주의 시대와 다른 것은 건강한 소비 역시 권장될 것이라는 것이다. 운동 여행 취미 생활 등 삶의 질을 유지하기 위한 소비는 과거에 비해 훨씬 저렴한 비용으로 이뤄질 것이다. 부동산 개발이나 투자 역시 에너지와 자원을 보전하는 친환경 개발이 대세를 이룰 것이고 주거의 형태 역시 낭비적인 요소를 최소화하는 방향으로 진행될 것이다. 한국 일본 등 아시아에서만 볼 수 있었던 초미니 주택들도 대도시를 중심으로 등장하게 될 것이며 지금은 찾아볼 수 없지만 기계식 주차 시설도 미국에서 찾아볼 날이 멀지 않을 것이다. 호텔등 숙박 시설도 공간의 규모 면에서는 적어지면서도 와이파이등 최첨단의 통신 시설을 완비한 유비쿼터스 공간의 하나가 되어 고급스러움을 강조했던 과거의 이미지에서 벗어난 보다 기능적이면서도 쾌적함을 강조하는 방향으로 나가게 될 것이다. 상가의 경우 역시 체험을 즐기기 위한 공간이란 성격이 강조되면서 큰 매장이나 수납 공간보다는 애플 스토어와 같이 전시와 체험의 장소가 될 것이다. 얼마전 부동산 관계자들이 모인 자리에서 한 젊은 참가자가 자전거로 출퇴근하는 것을 개의치 않는다고 얘기하자 중년의 참가자가 "당신도 내 나이가 되면 그런 소리를 못하게 될 것"이라고 대답하는 모습을 보면서 "저사람은 지금 시대의 흐름을 제대로 읽지 못하고 있다"는 생각을 한 적이 있다. 왜냐하면 자전거 출퇴근은 나이의 문제가 아니라 시대 흐름의 변화에 대한 문제이기 때문이다. 미래를 알 수 있다면 누구나 성공을 할 수 있을 것이라고 한다. 하지만 미래에 대한 올바른 판단과 대응을 하는 사람만이 성공하는 것이다. 그런면에서 포스트 버블시대를 제대로 읽고 지금부터 대비하는 사람만이 그 시대가 왔을때 큰 성공을 이루어 내게 될 것이다. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-04-01

[부동산 스토리] 그들만의 리그

나온다 나온다 하던 부실자산 정리 방안이 드디어 발표되었다. 경색된 자금 시장의 숨통을 터주기 위해 정부와 민간 자본이 함께 은행이 소유하고 있는 부실 자산을 사들여서 은행의 부담을 덜어 줌으로써 은행이 대출을 늘릴 수 있게 하다는 요지의 이번 안은 지난 2월 재무 장관 가이스너가 구체적인 내용없이 발표했다가 오히려 실망감으로 인해 주식 시장을 얼어붙게 만들었던 것을 이번에 상세안과 함께 발표한 것으로 이번에는 주식 시장을 하루에 7%나 오르게 했고 덩달아 한국의 증시까지 오르는 효과를 나타내었다. 총 규모 1조달러 규모의 부실 자산를 은행으로부터 매입하기로 되어있는 이번 방안은 FDIC가 은행으로부터 매각을 원하는 부실 자산을 파악하여 경매를 통해 민간 투자자들에게 판매를 하게되는 것이 골자다. 민간 투자자는 부실 자산 구매에 필요한 자금의 85%까지를 FDIC의 보증을 통해 융자를 받고 그 나머지를 정부와 민간 투자가가 반반씩내게 되는 형식으로 되어있다. 즉 융자 및 정부 투자 대 민간 자기자본 비율이 92:8로서 지금까지 경제를 망가뜨린 원인 중의 하나인 과다 대출(Over Leverage)이 아닌가 하는 우려를 하지 않을 수가 없다. 또 이 경매에 나오는 부실 자산은 대부분 많은 부실 자산이 한데 뭉쳐진 론 풀(Loan Pool)의 형태가 될 터인데 그 자금 규모등으로 미루어 볼 때 경매에 참여할 수 있는 민간 투자자란 뻔한 것이어서 대규모 자금 동원이 가능한 연기금이나 보험회사 그리고 프라이빗 헤지 펀드 등이 주역이 될 것이라는 것은 쉽게 예상할 수 있는 것이다. 노벨상을 수상한 경제학자이자 뉴욕타임즈의 컬럼리스트인 폴 크루그먼은 월요일 그의 컬럼을 통해서 이번 정리안은 이미 부시 행정부가 지난 가을 제시했던 'cash-for-trash'(우리말로 하면 쓰레기에 돈 쏟아붇기 정도)를 재생한 것에 지나지 않으며 자산 가격이 오르면 투자자들은 큰 이익을 볼 것이며 만약에 가격이 떨어지면 투자 지분이 극히 적기 때문에 투자를 포기할 것이라고 지적 이번안에 대한 실망감을 나타냈다. 말로는 정부와 민간 투자가가 이익과 위험을 나눈다고 하지만 결국은 세금을 가지고서 투자자들 좋은 일만 시켜줄 것이라는 것이다. 그런데 찬찬히 살펴보면 결국 이 투자자들의 면모라는 것이 지금까지 파생 상품등에 무리한 투자를 하므로써 경제를 망쳐온 투자자들의 면모와 별반 다르지 않은 것을 알 수 있다. 즉 지금의 사태를 불러일으킨 장본인들이 다시 투자자가 되어 피땀흘려 낸 세금으로 조성된 구제 자금을 통해서 또 막대한 이익을 별 위험 부담없이 노릴 수 있게 되는 것이 아닌가 하는 생각이 들게 되는 것이다. 세계 최대의 보험회사를 망가뜨린 크레딧 디폴트 스왑(Credit Default Swap)팀에 지불한 엄청난 액수의 보너스에 대해 AIG의 CEO는 다른회사와의 경쟁에서 이기려면 재능있는 사람들에게 경쟁력있는 보수를 줘야 한다고 의회에서 증언했다고 한다. 일반 기업이 망하면 그 회사에 속한 사람들은 물론 주식에 투자한 사람들도 엄청난 손실을 감수해야 하는데 윌스트리트는 도대체 무슨 경쟁을 하기에 회사를 망가뜨린 재능을 그렇게 높이 사는 지 정말 궁금하지 않을 수 없다. 혹시라도 가이스너를 비롯한 경제팀이 모두 이런 월스트리트 중심의 시각에서 벗어나지 못하고 있는 것이 아닌가하는 걱정이 들지만 결국 이번에도 그들만의 리그로 끝나는 것이 아니기를 정말 너무나 많은 기대와 희망을 안고 출발한 이 정부에 바래본다. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-03-25

[부동산 스토리] 위기 속의 기회

요즘 신문에 나는 컬럼들을 보면 희망에 대해서 이야기를 하고 있는 글들이 참 많다. 지난 날 어려웠던 때를 기억하면서 그 어려움을 이겨냈던 경험을 살려서 지금의 위기도 이겨내자는 뜻의 글들이 많이 보이는 것은 어쩌면 그만큼 지금의 불황이 깊다는 것을 역설적으로 보여주는 지도 모르겠다. 희망 만큼이나 요즘 자주 쓰이는 말중 '위기는 기회'라는 말이 있다. 너무 많이 들어서 식상하게 들릴지도 모르지만 역사 속의 많은 예들이 이 말이 진리라는 것을 증명하고 있어서인지 언제나 위기가 닥치면 쓰여지는 것 같다. 하지만 한가지 분명히 기억해야 할 것은 위기 속의 기회는 기회를 볼 수 있는 사람에게만 기회가 된다는 것이다. 위기에 대한 두려움으로 눈과 귀를 막고 현실에만 안주하려고 한는 사람에게 기회란 보이지 않을테니 말이다. 그렇다면 부동산에서 찾을 수 있는 기회란 어떤 것들이 있을까? 지난 주 뉴욕타임즈에는 서브프라임 사태의 주역중의 하나로 여겨지는 컨트리와이드 은행의 전 중역들이 모기지 론 투자를 통해 엄청난 이익을 올리고 있다는 기사가 실려 관심을 끌었다. 이 기사에 따르면 전 컨트리와이드 사장 스탠포드 컬랜드를 비롯한 여러 중역이 PennyMac(Private National Mortgage Acceptance Company)이라는 투자 회사를 차려서 망한 은행의 모기지 론을 헐값에 사들여서 모기지 대출자들과 대출 조건을 재조정하는 방식으로 큰 이익을 내고 있다는 것이다. 예를 들어 PennyMac은 FDIC를 통해 퍼스트 내셔널 뱅크 오브 네바다를 청산하고 남은 총 대출액 5억6000만달러의 연체 또는 체납된 모기지 론을 4320만달러에 구입했는 데 FDIC와의 계약 조건에 따르면 이 론에서 생기는 페이먼트 중 처음 20센트는 정부로 나머지는 PennyMac의 이익이 된다는 것이다. (정부로 가는 액수는 나중에는 40센트까지 증가될 것이라고 한다) 이는 원 대출액 1달러에 약 38센트를 지불한 것으로 PennyMac은 여기서 생긴 62센트의 차액을 통해 모기지 이자율을 하향 조정해주는 방식으로 대출자들에게 모기지 부담을 덜어주므로써 대출금의 회수를 가능하게 하여 이를 통해 수익을 일으킨다. 즉 모기지 론을 낮은 가격에 구입한 이익을 일부분 대출자와 나누어 가지므로써 모두 윈-윈 하는 방식인 것이다. 훨씬 적은 규모지만 같은 방식으로 차압 위기에 있는 주택 모기지를 은행에서 직접 사들여 모기지 조정을 통해 이익을 올리는 소규모 투자 그룹도 이미 활발히 투자를 하고 있다고 한다. 이와 같이 현재의 위기를 기회로 바꾸는 것은 그저 듣기 좋자고 하는 얘기가 아니라 지금 일어나고 있는 현실인 것이다. 거품은 모든 사람이 '지금이 기회'라고 생각할 때 생겨난다. 그리고 그 때는 이미 이익을 올릴 수 있는 투자 기회는 먼저 투자를 한 사람들에 의해 이미 다 챙겨져 버리고 늦게 뛰어든 사람들은 상투를 잡아서 거품이 빠지면 또 손해를 보게 되는 일이 일어날 것이다. 이것이 '위기가 기회'가 되는 이유인 것이다. 주류사회에 비해서 정보나 네트워크면에서 불리한 한인 투자자들에게는 어쩌면 쉽지않은 도전이 되겠지만 세상에 쉬운 일이 어디 있던가. 오히려 투자의 문턱이 낮아진 지금이 한인 사회를 벗어나서 주류 사회로 투자의 영역을 넓힐 절호의 기회라고 생각하고 적극적인 자세로 임한다면 이 불황의 끝에서 우리는 오히려 웃을 수 있을 것이다. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-03-18

[부동산 스토리] 건물주와 세입자

대부분의 주거 형태가 아파트가 되어버린 지금이야 그런 일이 적겠지만 우리가 어렸을 때만 해도 한 집에 여러 가구가 세를 들어 사는 일은 흔한 일이었다. 그런 집의 구조는 대부분 대문을 들어서면 작은 마당이 있고 그 마당을 세입자가 사는 방들이 둘러싸고 있는 것이었는데 화장실이라고는 마당 한구석에 하나가 있었고 수도 역시 공동으로 쓰는 수도꼭지가 하나 덩그라니 있는 것이 보통이어서 급한 용무가 있는 사람들끼리 서로 먼저 화장실을 쓰겠다는 다툼이 일기도 하고 한편으로는 저녁때가 되면 어머니들끼리 모두 옹기종기 앉아서 찬거리를 다듬던 것을 그때를 지낸 사람들에게는 기억 한편에 남아있는 풍경일 것이다. 그때의 집주인과 세입자의 관계란 어떻게 보면 주종관계여서 세든 집 아이는 주인집 아이와 같은 학교라도 다니게 되면 알게 모르게 주눅이 들어하던 것도 흔한 일이었던 것 같다. 하지만 집주인과 세입자를 랜드로드와 테넌트로 바꾸면 보다 공식적이고 사무적인 관계로 바뀌는 듯 하다. 아마 영어가 주는 어감 탓이기도 하겠지만 그보다도 계약서에 근거하여 이뤄지는 관계라는데 그 이유가 있을 것이다. 언제나 건물주 입장에서는 임대 소득을 극대화하기 위해서 자산관리의 부담을 세입자쪽에 지우기를 바라고 세입자는 추가적인 임대료 인상이 없이 자산 관리가 잘 되어서 비즈니스에 도움이 되기를 바라는 이유로 언제나 건물주와 세입자 사이에는 어쩔수 없는 간극이 존재한다. 하지만 건물주는 자신의 건물에 입주해있는 테넌트가 성공하는 것이 자신의 성공이라는 점을 인식 해야만 성공적인 부동산 투자를 할 수 있는 것이다. 건물주는 항상 테넌트의 비즈니스 파트너라는 자세가 필요하다. 이는 테넌트와 계약을 하기전에 그 테넌트의 비즈니스를 충분히 이해하고 과연 이 비즈니스가 자신의 건물에 어떤 영향을 미칠 것인지를 먼저 생각해야 한다는 것이다. 상가의 경우는 특히 기존 테넌트의 영업에 어떤 영향을 미칠 것인지를 잘 살펴서 긍정적인 영향을 미치는 비즈니스를 유치하도록 해야 할 것이고 오피스의 경우 역시 전체 오피스의 이미지를 더 낫게 만드는 가를 생각해야 할 것이다. 또 업종이 현재의 경제 흐름에 비추어서 장래성이 있는 것이지를 판단하는 것 역시 매우 중요한 일이다. 지난 몇년동안 우후죽순처럼 늘어난 보바 커피샵들중 아직까지 영업을 하는 곳이 얼마나 되는 가를 본다면 이해가 될 것이다. 흔히 건물주가 저지르기 쉬운 잘못 중의 하나는 테넌트를 언제나 대체할 수 있는 대상으로 여기는 것이다. 하지만 테넌트가 나가게 되면 다른 테넌트가 들어오기 까지 들어가는 비용이며 시간 뿐 아니라 잦은 테넌트의 교체는 그 건물의 이미지에도 나쁜 영향을 미쳐 좋은 테넌트가 입주하기 어려워 질 수도 있다. 한 건물에 식당을 여러 곳 입주시켜서 주차를 어렵게 만들어 결국 손님들이 기피하는 곳으로 만드는 경우도 자산관리를 하지 못하는 일례일 것이다. 당장의 이익도 중요하지만 건물의 가치를 높이기 위해서는 장기적인 계획을 가진 테넌트 경영이 무엇보다 필요하다. 유례없는 경기 침체가 이어지면서 한인타운에도 리스 사인이 점점 늘어나고 있다. 전에는 자리가 없어서 들어가지를 못했던 대형 샤핑몰에도 빈자리가 생겨나는 것을 보면 현재의 상황이 얼마나 심각한지 바로 피부에 와 닿는 것 같다. 오픈한지 얼마 안되는 몰이나 현재 건설중이 몰들은 아마 더 힘든 상황을 헤쳐나가야 할지도 모른다. 이럴 때 일수록 서로가 서로에게 도움이 되고 어려움을 이겨나가는 파트너십을 만들어 나간다면 훨씬 나은 결과가 있으리라고 믿는다. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-03-11

[부동산 스토리] 불안은 영혼을 잠식한다

개성있는 목소리와 높은 음악성으로 오래동안 사랑을 받고있는 자우림의 리드 보컬 김윤아가 2004년 발표한 솔로 앨범의 타이틀곡은 '불안은 영혼을 잠식한다' 이다. 70년대 독일 사회의 모순을 60대 독일 여성과 20대 아랍 이민자의 사랑을 통해 다큐멘터리 처럼 담담한 시각으로 그려내서 화제가 되었던 파스빈더의 영화와 같은 제목으로 관심을 모았던 이 곡은 처음 도입부의 오래된 LP판이 긁히는 듯한 효과음이 김윤아의 독특한 음색과 어우러져 제목만큼이나 어두운 곡의 분위기를 잘 살려주고 있다. 뜬금없이 이 노래를 떠올리게 된 것은 지난 주에 경험한 일 때문이다. 11월부터 지금까지 3개월 정도 부동산 이야기를 연재하면서 가끔 글을 읽은 분들의 전화를 받긴 했지만 지난 주에 주택 구제안에 대해 글이 나간 뒤 처럼 많은 분들의 전화를 받기는 처음이었다. 전화를 건 독자들의 대부분은 어떻게 하면 현재 소유하고 있는주택의 모기지 페이먼트를 이번 구제안을 통해서 조정받을 수 있는가를 물어왔다. 그중에는 페이먼트를 조정받지 못하면 차압을 당할 위기에 있는 분들도 있었고 아직은 아니지만 그럴 가능성이 점점 커져서 지금부터라도 가능한한 지출을 줄이기 위해서 미리 알아보고 싶다는 분들도 있었다. 각자 조금씩은 다른 형편과 다른 이유로 전화를 해오셨지만 그분들 모두를 묶는 하나의 공통점은 불안이었다. 과연 앞으로 이 불황이 얼마나 더 오래갈 것인지 이 불황을 버텨낼 수 있는 방법은 무엇인지 도대체 끝이 있기는 한건지 등의 질문이 그 불안을 드러내주고 있었던 것이다. 아마 이 질문들의 바탕에는 "내가 이 불황을 견뎌낼 수 있을까?" 라는 물음이 있을 것 같다. 비단 이 분들 뿐만이 아니다. 주변에서 부동산과 관련된 직종에 종사하는 사람들의 점점 어려워지는 비즈니스 환경에 대한 이야기를 들어보면 이 불안은 이제 우리 일상의 한부분이 된 듯하다. 특히 수천억달러의 경기 회복안이다 주택 소유자 구제안이다 해서 경기 부양 대책은 계속 쏟아져 나오는데 실제로 느끼는 체감 경기는 더욱 나빠지기만 하고 매일처럼 십수년만의 최저치를 갱신하는 주식 시장이나 국유화의 문턱에서 안간힘을 쓰는 시티 뱅크 AIG 등 금융기관의 끝모르는 손실에 대한 소식 그리고 이미 국유화가 되어서도 손실이 계속되고 있는 패니매나 프레디맥의 뉴스는 이 불안의 무게를 더해 우리의 어깨를 점점 처지게 하고 있는 것 같다. 이 경제 위기가 어디로 갈지는 아무도 모른다. 하지만 한가지 잊지 않아야 될 것은 지금까지 발표된 경기 회복안들중 실제로 실행에 옮겨진 것은 모두 은행으로 자금이 들어간 TARP(Troubled Assets Relief Program)의 첫번째 자금 3500억달러 뿐이라는 것이다. 또 나머지 부양안의 자금이 실제로 시장에 투입되는 것은 적어도 짧게는 6개월에서 길게는 2~3년의 시간이 걸릴 것이며 그동안에는 지금과 같은 혼란스러운 상황이 정도의 차이는 있겠지만 계속되리라는 것이다. 즉 이 모든 경기 부양 정책이 효과를 나타내려면 시간이 걸린다는 사실을 잊지 말아야 한다는 것이다. 그리도 끝날 것 같지 않던 군대 생활을 많은 사람들이 이 믿음 하나로 버텨냈듯이 이 불황을 버텨내는 힘 역시 믿음이리라고 생각한다. 그 믿음이 종교에서 비롯되던 스스로의 신념에서 비롯되던 매일처럼 걱정과 근심으로 우리의 영혼을 잠식하는 이 불안을 믿음으로 이겨내 이 위기를 오히려 성공의 기회로 만드는 현명함이 우리를 떠나지 않기를 바래본다. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-03-04

[부동산 스토리] 주택 구제안

지난 주 오바마 대통령에 의해 발표된 주택 소유자 구제안을 두고 지지자와 반대자의 의견이 팽팽하게 맞서고 있는 모양이다. 모기지 페이먼트를 내기 어려운 형편에 처한 주택소유주를 돕고 이를 통해 주택 시장을 안정시키기 위한 목적의 이 구제안은 크게 세 부분으로 나뉜다. 첫째는 지금까지 모기지를 제때 내왔지만 집 가격이 하락하는 바람에 융자 비율이 80% 이상으로 높아져서 재융자가 불가능한 주택 소유주를 돕는 방식이고 또 하나는 주택을 잃을 위기에 처해 있는 소유주를 대상으로 융자 조건 조정을 통해 차압을 방지하는 것이며 셋째로는 패니매와 프레디맥에 2000억달러의 추가 지원을 함으로써 융자은행들에게 모기지 융자 규모를 늘릴 수 있게 해 주는 것이다. 오바마 대통령은 이 안을 통해서 약 900만명 정도의 주택소유주가 수혜를 받을 것으로 예상되며 이는 주택 시장의 안정에 많은 기여를 할 것이라고 기대하였는데 부동산 전문가들의 입장은 아직은 유보적인듯 하다. 전국 주택 열 집중 한 집이 차압의 위기에 당면하고 있는 현실에 비추어 이 안의 규모로는 주택 시장의 안정에는 역부족이라는 것이다. 또 융자 조건 조정의 경우에는 은행에서 먼저 자발적으로 월 페이먼트를 소득의 38% 이하가 되도록 조정을 해야만 정부에서 같은 금액을 보조 월소득의 31%까지 낮출수 있도록 해준다는 조건이어서 융자 조정에 부정적인 입장을 보여온 은행에서 얼마나 적극적으로 참여를 할 것인지도 불분명하다는 점 역시 지적되고 있다. 하지만 이런 기술적 문제를 떠나서 또 하나의 쟁점이 되고 있는 것은 사회적 책임에 대한 지적이다. 이런 지적은 특히 공화당 지지층에서 많이 제기되는데 과연 세금을 걷어서 무책임한 주택소유주들을 도와야 하냐는 것이다. 안 그래도 살기 어려운데 처음부터 페이먼트를 낼 능력도 없으면서 주택을 구입한 사람들까지 왜 피같은 세금으로 구제를 하느냐는 주장은 충분히 타당성이 있다. 하지만 지금의 상황은 그런 도덕적인 잣대를 들이대기에는 너무나 어렵다는 것이 정부의 시각인듯 하다. 실제로 과잉 공급이 일어났던 지역에 집중되었던 주택 차압이 경기 불황으로 인해 타 지역으로 번져가면서 안정세를 보이던 주택 가격들이 동반하락하는 현상이 일어나기 시작하고 있다. 즉 멀쩡하던 동네의 집값이 한 두 은행에 차압된 집들 때문에 갑자기 10% 이상 하락하게 되는 것이다. 그렇게 되면 주변의 주택소유주들의 에퀴티 비율이 급락하여 자기도 모르는 사이에 재융자가 불가능한 상태가 되버리는 현상이 일어난다는 것이다. 예를 들면 평균 50만달러인 동네에 은행 차압 매물이 40만달러에 팔린다면 재융자나 판매시의 감정가는 최근의 거래를 반영하므로 40만달러에서 크게 벗어나지 않은 감정가가 책정될 것이고 최대 융자액수는 80%를 기준으로 할 때 32만달러 밖에 되지 않게된다. 그러면 50만달러에 주택을 구입하면서 10만달러(20%)를 다운하고 40만달러 융자를 받은 주택 소유자의 융자 잔액이 35만달러라고 한다면 자기 자본 비율이 12.5% 밖에 되지 않아 재융자가 불가능하게 되는 것이다. 이런 이유로 도덕적 해이에 대한 논란은 일단 접어 놓고 주택 시장을 안정시키자는 것이 현 정부의 정책 방향인 듯하다. 고통이 아무리 커도 제대로 수술을 해야한다는 주장과 응급 상황은 일단 넘겨야 한다는 주장 중 누가 옳은가는 시간이 얘기해 주겠지만 그 시간을 지나는 사람들에게는 참 힘든 나날인 듯 하다. ▷문의: (310)776-7164 [email protected]

2009-02-25

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